Методы оценки недвижимости

Основные методы оценки недвижимости в Белгороде и их особенности.

В данной статье мы расскажем вам как специализированные компании оценивают ваш объект недвижимости и на какие критерии стоит обратить внимание.

Все методы состоят из трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

Конечно общее количество способов оценки больше(несколько десятков). Но используются из них только три, это наши перечисленные ниже. Так же стоит понимать, что каждая ситуация уникальна и зависит от: вида жилого/нежилого объекта недвижимости, цели оценки, от общей информации по объекту и многого другого.

Оценщик выбирает метод на свое усмотрение, но строго по регламенту.

В каждом конкретном случае он сам определяет, какой метод  лучше подходит в данной ситуации. Оценщик должен в отчете написать, почему он выбрал именно этот метод.

Перечень способов оценки недвижимости

Самым популярным методом является конечно сравнительный анализ.

С его помощью делается рыночная оценка недвижимости в  сравнении с подобными объектами, которые сейчас продаются или недавно продавались в Белгороде.

В рамках сравнительного подхода используется 3 основных способов:

⊗ способов прямого сравнительного анализа продаж;

⊗ способов валового рентного мультипликатора;

⊗ способов капитализации.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Этот метод сравнивает аналогичные объекты на рынке с выводом средней стоимости по рынку.

Рассматривая оценочные объект, специалист принимает во внимание: расположение(торцевая или нет, этаж), ремонт, и прочие факторы.

Данный метод обладает большой точностью, поэтому так популярен. Так же мы считаем он очень универсален.

Как делается оценка:

• просматриваются все аналогичные объекты и сделки с ними;
• вся информация проверяется (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
• выявляется средняя цена по рынку относительно оценочного объекта недвижимости.

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод используется недвижимости, которая сдается в аренду. Это наиболее простой и универсальный способ.

Рассчитывается по следующему :

• нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
• определяется валовый рентный мультипликатор, среднее по рынку;
• годовая ставка перемножается с мультипликатором;
• итог, стоимость оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости методом капитализации

Данный способов используется для оценки так же рентной недвижимости.

Это уже более точный и детальный способ, нужно определить стоимость здания, земли и так далее.

Общая формула цены объекта (С)  показывает связь чистого дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

С = ЧОД / Ккап

ЧОД может использоваться как средний так и точный.

Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

• нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
• определение коэффициента капитализации основываясь на прибыли и нормы возврата денег;
• определение цены объекта учитывая чистую ренту и коэффициент капитализации.

Затратный подход в оценке недвижимости

Этот способов основан расчете определения затрат, которые потребуются на создание аналогичного объекта недвижимости. Данный метод больше все подходит для одноэтажных коммерческих помещений.

Но алгоритм очень похож на предыдущий метод:

• определение стоимости земли под здание;
• расчет стоимости возведения здания;
• расчет износа объекта;
• итоговый расчет стоимости объекта с учетом износа;

Итак, в данной статье мы кратко разобрали самые популярные методы оценки объекта недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Теперь у вас есть понимание откуда берутся такие цифры при обращении в специализированную фирму. А для чего вообще нужна оценка мы разбирали в этой статье. Обращайтесь за квалифицированной помощью в агентство недвижимости “ЖилТрест” в Белгороде.