Рынок недвижимости постоянно находится в движении. Он подвержен влиянию геополитических и экономических факторов, изменениям в законодательстве, меняются ассортимент объектов недвижимости и предпочтения покупателей.
Зачастую, продавцу недвижимости бывает сложно самостоятельно сориентироваться в быстро меняющихся условиях рынка, что приводит к затягиванию сделок по времени, срыву договоренностей и другим нежелательным последствиям. Агентство недвижимости «ЖилТрест» поможет разобраться в данном вопросе.
Приведём ниже самые распространенные ошибки продавцов недвижимости, допускаемых ими в процессе подготовки объектов недвижимости к продаже:
Несоблюдение требований законодательства при подготовке документов для продажи недвижимости
Существует целый перечень юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Данный перечень может меняться в зависимости от конкретного случая и обстоятельств.
Продавцу необходимо быть уверенным в том, что все требования законодательства соблюдены и продажа не сорвётся из-за отсутствия какого-либо документа.
Какие основные вопросы нужно задать себе до начала продажи:
- Имеются ли в наличии все необходимые правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на отчуждаемую недвижимость?
- Нет ли в Едином государственном реестре прав на недвижимость записей об ограничениях (обременениях) прав на отчуждаемый объект недвижимости?
- Приобреталась ли отчуждаемая недвижимость в браке и является ли она совместно нажитым в браке имуществом?
- Тратились ли на приобретение отчуждаемой недвижимости средства материнского (семейного) капитала и были ли выделены, в связи с этим, доли в праве собственности на недвижимость несовершеннолетним членам семьи продавца?
- Есть ли в отчуждаемой недвижимости зарегистрированные по месту жительства лица и, в случае наличия таковых, есть ли возможность обеспечить снятие их с регистрационного учета до заключения договора купли-продажи недвижимости?
- Отсутствует ли задолженность по оплате коммунальных услуг за отчуждаемую недвижимость?
Определение перечня необходимых документов по той или иной сделке требует определенных юридических знаний и навыков. На сбор необходимых документов потребуется определенное время, в связи с чем старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.
Необоснованное завышение покупателем цены
Цена недвижимости определяется с учетом множества факторов. Среди них: расположение, ситуация на рынке недвижимости в данном конкретном регионе, год постройки, состояние ремонта и коммуникаций, близость (доступность) к транспортной и социальной инфраструктуре
Большинство продавцов определяют цену продаваемой недвижимости ориентируясь на стоимость аналогичных квартир в данном районе, устанавливают цену выше, считая, что их недвижимость лучше по ряду факторов, таких как ремонт, расположение, близость к транспортной и социальной инфраструктуре и т.д. Могут устанавливать стоимость, опираясь на свои представления, рекомендации знакомых, не всегда соответствующие ценовым реалиям на рынке.
Крайне важно понять специфику определения цены продажи. Недвижимость, как товар, покупается не за сумму понесенных продавцом на её приобретение расходов, а за ту цену, которую предлагает рынок и покупатели. Вы либо продаете недвижимость по рыночной цене, либо отказываетесь от продажи, в случае если предложенная рынком и покупателем цена вас не устраивает. Необходимо понимать, что покупателям совершенно не интересны понесенные вами расходы. Покупатель будет рассматривать аналоги и приблизительно также оценивать вашу недвижимость.
Как правило, потенциальные покупатели изучают рынок в течение длительного времени или работают с агентствами недвижимости. В первую очередь их заинтересует объект недвижимости, выставленный на продажу по справедливой цене. Объект, выставленный по завышенной стоимости, может долго ждать потенциального покупателя.
Завышенная цена мешает привлечь покупателей, заинтересованных в объекте, тех людей, которые ищут именно этот объект.
Чтобы не допустить необоснованного завышения цены формулируйте цену предложения проанализировав предложения конкурентов в районе расположения вашей недвижимости, определите «плюсы» и «минусы» своего объекта.
Корректное определение стартовой цены помогает продать объект быстрее, а не затягивать процесс продажи на неопределенное время.
Отказ от торга
Нередки ситуации, когда потенциальный покупатель делает предложение, незначительно сбросив цену, предлагая продавцу поторговаться. Однако, продавец категорически отказывается от торга, в результате чего покупатель уходит искать более сговорчивого продавца.
Советуем не спешить отказываться от торга. Выслушайте предложение покупателя, возьмите паузу для принятия решения, посоветуйтесь с родными и близкими людьми. Возможно, сделанное предложение окажется не таким неприемлемым, как показалось на первый взгляд.
Квартиры с дорогим ремонтом продаются дороже
Многие собственники ошибочно считают, что потраченные средства на «дорогой» ремонт не только окупятся, но и принесут дополнительный доход при продаже их объекта недвижимости.
Ремонт, как правило, продавец делает по своему вкусу, который может абсолютно не совпасть со вкусом покупателя.
Хороший ремонт однозначно повлияет на конкурентноспособность объекта среди объектов-аналогов, ускорит его продажу, но на цену объекта он повлияет в меньшей степени.
Отсутствие предпродажной подготовки
Крайне важно, перед приходом потенциальных покупателей, убрать личные вещи, расставить всё по своим местам, вытереть пыль, сделать влажную уборку. Отдельное внимание необходимо уделить уборке кухни и санузла. Избавьтесь от лишних вещей, создающих «ощущение захламленности». Покупатель должен представить себя живущим здесь, примерить «под себя» ваш объект недвижимости. За незначительный промежуток времени показа он должен понять будет ли ему комфортно жить в этой недвижимости. Ничто не должно отвлекать его.
Комплектация
Зачастую, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, сторонами не согласовывается комплектация объекта недвижимости, а именно, то движимое имущество, находящееся в отчуждаемой недвижимости, которое продавец готов передать покупателю в счет стоимости отчуждаемой недвижимости. Отсутствие договоренностей в отношении комплектации отчуждаемой недвижимости нередко приводят к конфликтным ситуациям и срыву договоренностей.
Обязательно определитесь, что из движимого имущества вы готовы оставить новому собственнику в счет стоимости объекта недвижимости, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Обязательно зафиксируйте это в предварительном договоре.
Отказ от оформления предварительного договора и внесения задатка
Эта ошибка распространена среди тех продавцов, которые продают свою недвижимость самостоятельно.
Необходимо понимать, что задаток — это важный этап купли-продажи объекта недвижимости, которые позволяет зафиксировать в письменном виде оговоренные продавцом и покупателям условия приобретения объекта недвижимости. Заключенный предварительный договор и внесение задатка позволяет продавцу быть уверенным, что на его объект недвижимости есть покупатель. Покупатель, в свою очередь, будет знать, что выбранный им объект недвижимости не будет предложен другому лицу. Не лишним будет отметить, что задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Если вам нужна квалифицированная помощь, обращайтесь в наше агентство:
Телефон: 8 (904) 537 40 47